Прощайте, хрущобы?

Так выглядели самые первые хрущевки: 9-й экспериментальный квартал Новых Черемушек (недалеко от м. «Академическая»). Фото: John William Reps/Fine Arts Library

В столице объявлено о новой масштабной программе сноса хрущевок. В конце прошлой недели в Госдуму уже был внесен законопроект, по которому московские власти наделяются дополнительными полномочиями, с тем чтобы упростить переселение и новое строительство на месте пятиэтажек.

А расселить предполагается ни много ни мало около 8 тысяч домов - 25 млн. квадратных метров. Это притом что в рамках первой волны сноса, которая длилась около 20 лет и почти уже завершена, к началу этого года было расселено и снесено около 1700 домов.

Уходит эпоха мелких квартир с потолками в 2,5 метра, кривыми стенами и незатейливыми однотипными планировками? Мы решили поподробнее разобраться в истории вопроса и грядущих перспективах.

1. Только в России могли придумать такие коробки?

Это не так. В СССР идею типового панельного строительства позаимствовали, как это нередко бывает, на Западе. Во Франции, под Бордо, еще в 1924 году по проекту Ле Корбюзье был возведен городок из 2 - 3-этажных панельных домов. Он и считается первым опытом серийного строительства в Европе. А после Второй мировой войны по его же проекту в Марселе был построен 17-этажный дом на 1600 человек с типовыми квартирами - так называемая «Жилая единица».

В 50-х типовые много­этажки стали в Европе делом обычным - перед многими странами остро стоял жилищный вопрос. В частности, в Германии была разработана технология строительства домов из сборных элементов - платтенбау.

Первые варианты наших хрущевок выглядели гораздо более прилично, чем то, что потом стали строить по всем городам и весям. Пробным проектом был экспериментальный 9-й квартал Новых Черемушек (см. фото). Дома там были четырехэтажными, дворы - большими, с зеленью и даже фонтанами, квартиры - уже со встроенной мебелью.

Но проект посчитали слишком дорогим. А в массы пошла серия К-7, разработанная инженером Виталием Лагутенко (дедом «мумий тролля» Ильи Лагутенко). Хрущевки в итоге стали пятиэтажными, экономии ради в них потолки снизили до 2,5 метра. Зато благодаря простой конструкции такой дом можно было построить всего за полтора месяца. За 12 - 14 дней собиралась сама пятиэтажка плюс месяц - на отделочные работы.

2. Как они все еще стоят, если были рассчитаны на 25 лет?

Строго говоря, в расчетах исходили не из особенностей конструкции, а из другого - к 1980 году страна должна была построить коммунизм. А при коммунизме, естественно, и жилье уже должно было стать совсем другим. 1980 минус 1955 (год начала массового строительства хрущевок) - вот и получается 25 лет.

Другое дело, что к качеству хрущевского строительства было много претензий, особенно к самым первым сериям. Причем не через 25 лет, а сразу. Крыши давали протечки, стены промерзали да и вообще плохо держали тепло. На такую «мелочь», как почти полное отсутствие шумоизоляции и неровные стены, тогда вообще никто внимания не обращал - в сравнении с бараком и такое жилье (отдельное!) казалось сказкой.

Часть проблем в более поздних сериях устранили.

- Качество конструкций в пятиэтажках неодинаково, - говорит Вадим Кириллов, управляющий партнер холдинга «АрТель». - Самые некомфортные - панельные хрущевки серий 1-335 и 1-464, у них наружные стены всего от 21 до 35 сантиметров в зависимости от региона. Их «срок годности» действительно был небольшим - 40 - 50 лет (про 25 лет это все-таки заблуждение). Они пошли под снос в первую очередь. А, например, кирпичные пятиэтажки могут прожить и сто лет при своевременном капремонте.

Тем не менее и в более поздних пятиэтажках остались проблемы с теплоизоляцией, кривые стены, не блещущие разнообразием планировки с маленькими прихожими и кухнями, серые однообразные фасады.

3. А девятиэтажки лучше?

Блочные девяти­этажки и старые панельные 12-этажки, построенные в конце 60-х - начале 70-х, по качеству не особо-то и лучше тех панельных пятиэтажек, которые до сих пор относили к «несносимым» сериям. Новый план предполагает, что местами под снос, возможно, попадут и девятиэтажки - там, где будет принято решение о реновации всего квартала. И как это понимать?

Как объясняют эксперты, скорее всего, будет учитываться экономическая сторона вопроса.

- При сносе пятиэтажек затраты на расселение самые минимальные. Если дом выше, то и затраты при расселении выше, - поясняет Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Пятиэтажки занимают достаточно большую площадь. Современные технологии позволяют возвести на том же месте здоровый четырехподъездный 20-этажный дом. Поэтому компаниям-инвесторам (а только за счет городской казны масштабные программы сноса не потянуть) ввязываться в такую реконструкцию достаточно выгодно. С башнями все не то, затраты по расселению в расчете на каждый метр драгоценной московской земли резко возрастают. Поэтому, по прогнозам спецов, девятиэтажки будут сносить только «за компанию». Там, где в силу сложившейся застройки они оказались среди пяти­этажек. А остальные и дальше будут ремонтировать - в точечном порядке это дешевле, чем их расселять.

Новое жилье при Хрущеве строилось действительно быстро - за 9 лет квартиры получила четверть населения страны. Фото: Е. Логвинов/ТАСС

4. Если все хрущевки снесут, останется ли в Москве дешевое жилье?

Довольно долгое время квартиры в пятиэтажках были достаточно ходовым товаром. Да, плохонькие. Зато бюджетно. Многим из тех, кто покупал свою первую квартиру в Москве, выбирать приходилось из двух вариантов: панельная малогабаритка, но рядом с метро, или за ту же цену новостройка за МКАД - с перспективой тратить каждый день по три-четыре часа на дорогу до работы и обратно. Многие выбирали хрущевку.

- Весь рынок «старых» малогабариток не исчезнет, скорее всего, останется достаточно много девятиэтажек с квартирами тех же площадей, что и в хрущевках. Хотя дефицит такого жилья может и возникнуть, - говорит Константин Апрелев. - Напомню, что в новых жилых домах по нынешним федеральным строительным нормам и правилам есть ограничения по минимальной площади - однушка должна быть не менее 28 кв. м. Но спрос на малогабаритки хрущевских размеров будет - вы не заставите людей покупать более просторные квартиры, если у них на это нет денег. Скорее всего, еще большей популярностью станут пользоваться квартиры-студии, требования к которым законодательством точно не определены.

ИЗ ИСТОРИИ ВОПРОСА

Согласно нормам 1957 года жилая площадь однокомнатной квартиры должна была составлять 16 квадратных метров, двухкомнатной - 22 кв. м, трехкомнатной - 30 кв. м. В расчетах опирались на изыскания немецких исследователей - человеку для жизни хватит и 9 кв. м. А с потолками в 2,5 метра советских граждан так даже и пощадили: у Ле Корбюзье в его «Марсельской жилой единице» потолки были 2,26 метра.

За девять «хрущевских» лет, с начала массового строительства пятиэтажек, квартиры получило около 55 млн. человек - это примерно четверть населения страны.

Полный список пятиэтажек, которые могут снести в Москве в 2017 году